" 或早或晚，中南建设会达到 5000 亿的规模。" 去年 4 月，时任中南置地总裁陈昱含在 2020 年报业绩会上立下豪言。

时隔仅一年，如今这家房企谈论的不再是 5000 亿的远大目标，甚至不再是规模，而是如何 " 好好活下去 "。

4 月 25 日晚间，中南建设递交 " 历史最差答卷 "，其 2021 年销售额同比减少 11.8% 至 1973.7 亿元，失约 2500 亿元销售目标；营收同比仅微涨 0.8% 至 792.1 亿元；归属上市公司股东的净利润则出现成立 34 年以来首次亏损，净亏损高达 33.8 亿元。

" 当前形势下，我们没有办法准确预计未来 2 — 3 年的规模，但为了好好地活下去，我们也无法再容忍速度快、管理粗的积弊，更无法承受由此带来的经营上的损失。我们必须去接受规模上的调整，以此夯实我们的能力基础，确保长期稳健。无论是中而美还是小而美，我们都愿意为之长期奋斗。" 中南建设董事兼总经理陈昱含在业绩会上如是说。

从 5000 亿目标，到 " 中而美 " 甚至是 " 小而美 "，在行业集体承压和新发展模式下，这家销售额近两千亿的房企行至 " 梦醒时分 "。

34 年来首次亏损

挤出水分，直面现实

业绩公布后，4 月 26 日及 27 日，中南建设分别以跌停及 8.94% 的跌幅收盘，当前股价为 3.26 元 / 股。

资本市场的反应或来自于中南建设业绩反转。

今年 1 月 28 日晚间，中南建设曾给出业绩预告，2021 年归属上市公司股东的净利润介于 21.23 亿元— 7.08 亿元之间，与 4 月 25 日公布的业绩差额最大超 55 亿元。

与此同时，中南建设本就饱受诟病的毛利率大幅下降 7.26 个百分点至 10.03%。

中南建设回应称，毛利率下降源于公司去年四季度加大了现房库存去化，降低预售监管政策严格执行的影响以增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。

年报显示，中南建设去年前三季度归属上市公司股东的净利润共 27.65 亿元，四季度则亏损 61.47 亿元；全年房地产业务结算毛利率同比减少 8.45 个百分点至 10.69%，建筑业务毛利率同比下降 2.22 个百分点至 6.43%。

业绩会上，中南建设董事长陈锦石、其女陈昱含双双为业绩下滑致歉。

中南建设的亏损主要源自计提资产减值准备，2021 年度计提各项资产减值准备合计 38.83 亿元，减少当年合并报表利润总额 38.83 亿元，减少归属上市公司股东的净利润 26.92 亿元。

" 业绩出现重大偏差，是因为风险评估不够充分、合营联营主体收入确认的不确定性认识不够充分，及疫情和市场调整导致部分项目的实际交付延迟。" 该公司在年报中表示。

" 无论是偏于乐观的业绩预判，还是对会计准则理解上的偏差、实际交付延后等都是表象，更深层次的问题是我们管理和能力上的明显短板。" 陈昱含并未回避问题，其坦言业绩预告的偏差与外部关系不大。

在她看来，这份年报以更谨慎更保守的态度挤出水分、呈现出来最真实的业绩面貌，也鞭策中南建设知耻而后勇。

此外，中南建设在年报中称，净利润亏损仅是市场快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结转资源更多结算，将尽快恢复盈利。

2022 年，中南建设大量项目将迎来竣工。董事会秘书梁洁在业绩会上表示，预计今年竣工面积为 1353 万平方米，较 2021 年增加 32.6%；截至去年末的全部项目资源规划建筑面积则为 4135 万平方米。

三道红线 " 倒退 "

管理层检讨反思

尽管中南建设截至 2021 年末的有息负债较年初大幅减少 22.1% 至 622.8 亿元，经营活动产生的现金流量净额连续四年保持正值，达 167.7 亿元。但其三道红线指标 " 退步 "，由 " 黄档 " 房企退为 " 橙档 " 房企。

截至去年末，中南建设仅净负债率达标，降低 4.1 个百分点至 93.16%；扣除预收账款的负债率 80.52%，增加 0.76 个百分点；现金短债比则降至 0.6。

陈昱含解释称，上述指标倒退一是由于融资巨幅下降及经营性回款持续承压，由此带来的非受限资金总量未得到根本性好转；二是低周转高负债 PPP 工程的拖累，以及非核心地产业务未能出表，导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降。

针对现金短债比降至 1 以下，中南建设副总经理兼财务总监辛琦回应称，受市场持续调整带来的销售回款减少、预售资金监管执行趋严、融资环境收紧等多重因素影响，中南建设动用非受限资金偿还借款，导致可动用现金占比下降。

" 随着公司今年瘦身处置股权带来一定的现金流入，预售监管资金若能统一标准带来的可动用资金占比提升，以及项目陆续结转，公司三道红线数据会逐步改善。" 辛琦如此说道。

多项财务指标下滑让中南建设管理层意识到，业绩反映出来的是长期的经营问题，管理层也在业绩会给出了几点反思。

"2021 年，中南建设地产和建筑业务均承压，且融资、回款和应收款等方面均出现困难，经营性和融资性的现金流同步收窄。为保证现金流安全，不得已对利润做出牺牲，这也说明我们当前的规模与自身能力及安全要求错配，内外部压力下，缩表出清力度仍然不够。" 陈昱含如是说。

此外，陈昱含表示，高增长阶段中南建设缺乏审慎的经营导向，导致部分项目拿地价偏高，形成大额亏损和减值计提，" 直到今天，我们也在为过去几年的失误买单。出来混总要还的，教训十分惨痛。"

陈昱含还指出，中南建设以往重规模轻利润轻资金的经营取向仍未得到根本性扭转，利润和现金流的管理亟待加强。

现金流管理放在首位

保障核心业务稳定

步入 2022 年，不少房企都迎来偿债高峰，中南建设今年或也面临较大的偿债压力，因此其现金流管理能力的提升迫在眉睫。

截至去年末，中南建设一年内到期的有息负债为 242.4 亿元，同期包含受限资金在内的货币资金为 224.1 亿元。其中，一年内到期的银行贷款为 110.7 亿元，非银行金融机构借款为 114.5 亿元。

陈昱含在业绩会上表示，目前公司短债偿付安全能够保障，" 公司一年内到期的公开市场债券仅为 17.2 亿元，同时伴随着资产和业务出清，以及针对钱融包括开发贷等银行类融资的展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回到 1 以上。"

审慎经营任重而道远，中南建设 2022 年的经营思路也不再提规模，而是浓缩为八个字——安全至上、做我所能。

" 我们要把现金流管理放在首要位置，不容任何闪失，同时结合自身能力跟现状，对业务资源进行合理排序，保障我们核心业务经营生产稳定，早日走出困境。" 陈昱含如此解释这一经营思路。

中南建设正倡导管理团队带头例行过冬文化，并通过关停并转、去粗取精、裁汰冗员和严控管理费用等方式降本增效。

"2022 年公司管费预算同比降幅会达到 47%。" 陈昱含如是说。

同时，该公司正密切与相关金融机构沟通，推动必要的融资展期、转贷续贷等措施，以增加企业自由现金流，确保刚性兑付义务如期履行。

降本增效及保自由现金流之外，中南建设打算轻装上阵，瘦身出清以减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。目前，该公司已完成项目股转 14 个，地产与建筑业务从 21 年初的 19 个和 15 个双双减至目前的 8 个。

另外，来自各相关方的支持也有助于中南建设度过下行周期。

中南建设称，作为大型民营上市企业，其稳定不但关乎在地的财政税收，更关乎无数产业工人的就业和民生稳定。

" 公司得到了各级政府的大力帮扶，尤其是各个区域的一些欠款清收，合理的资金解活，包括资产瘦身出清、稳定金融授信等多方面，我们都在跟政府及相关机构保持密切沟通，寻求最大程度上的理解和支持。" 陈昱含如是说。