还有5天，2019即将过去。

我感觉惭愧：相对16、17、18年，过去一年我写文章少了，说的多了，研究的多了，考察的多了。

【东哥探盘】平台上发表更多的是团队成员悟空、乔治、佩奇、悟净、哪吒的文章。

我很开心，团队成员在逐步成长。有的文章，他们写的比我好。

当然，还有在公司幕后默默无闻的市场研究工作人员，他们是幕后的英雄。

翻看过去一年文章，我突然发现我写白沙的文章并不多。

江湖人赠送的“白绿帮主”称号，我受之有愧。似乎，我在回避多写白沙。这种刻意的回避，似乎想证明我不只关注白绿。

但其实我知道：我还是对白绿更有感情。

有人问我：

东哥，你对白沙的观点是否发生了变化？

今天，我回答：

没有变化。我依然坚定坚持我对白沙的看法和观点。

今天，东哥再论白沙本源和白沙2019。

【一】追本溯源定义白沙

白沙和东哥的关系，追根溯源于发表于2016年11月2日【东哥探盘】的【东哥看郑州】之白沙组团：无限宠爱于一身的太子爷的文章。

因天时地利人和因素，这一篇文章引发广泛传播，奠定了后来所谓东哥白绿帮主的地位。

讨论白沙，我们追根溯源。

2016年7月25日，《郑州市郑东新区白沙组团总体规划2013-2030》正式公布，这一天可以看做是白沙组团的新生命的开始。或者，这一天是白沙的生日。

这是目前我们看到的关于白沙组团的唯一的官方规划版本。他的规划周期是：2013——2030年。但，其实，2013年，白沙组团已经被郑东新区代管。但，当时的白沙组团主体只有白沙职教园区+中牟白沙镇。

到目前为止，官方对白沙组团的定位，依然是：

1、白沙组团规划范围：

西起京港澳高速，东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路，总面积约156平方公里。

2、组团中心区范围：

包括西起京港澳高速辅道，东至新G107，北起连霍高速公路，南至陇海铁路的区域以及圃田社区，面积约80.25平方公里。

3、规划思路：

以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。

4、功能定位：

以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。

围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

5、规划目标：

将白沙组团打造成高端智慧的商务区、魅力文化的示范区、高效智能的行政区、生态环保的先行区。

高端智慧的商务区——发挥白沙组团的区域辐射能力，通过规划企业总部区和高端商务区使白沙组团成为区域经济发展的核心增长极，成为智慧和资本积聚共存的高端商务区。

魅力文化的示范区——白沙组团的规划建设将充分彰显博大精深的中原文化内涵，在传承中原文化传统魅力的同时，汇聚活力时尚的现代文化，在中原经济区层面打造魅力文化的示范区。

高效智能的行政区——以行政服务为核心职能，加强区域交通联系，提升公共服务品质和质量，形成区域辐射核心，将白沙组团打造成为高效智能的行政区。

生态环保的示范区——利用周边及规划范围内的生态资源优势，规划按照生态环保的理念，塑造城市特色和良好的生态环境，建设生态环境优美的生态低碳城市。

关于白沙组团，一个核心问题我们一定要正视：

白沙组团属于郑东新区！

这个问题，很重要，很核心。在目前任何关于白沙组团的报道、规划、管理中，白沙属于郑东新区。

但，很多人就是不承认，我也不知道为何。

我们看郑东新区管委会网站。有图有真相。

在2016年6月7日发布的《郑东新区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》文件第三项【战略任务】“一个引领、 六大体系”第二体系“构建特色功能组团体系，加快推进全域城市化 ”中，这样写到：

在这里，政府给予白沙组团的定位相当高：

1、与郑东板块并驾齐驱的“两大主功能板块”之一，起到“龙头带动功能”；

2、成为郑东新区新的核心增长极。

这种大任，不是一般区域所能胜任的。

我们继续看：

在《加快建设白沙板块》章节中，这样布置工作：

一、总体布局

白沙板块以连霍高速为分界线。南部为产业集聚区，北部为沿黄都市农业区。

南部白沙产业集聚区：

形成“一轴、一廊、四园、一 中心”发展格局。

1、“一轴”：

打造郑开大道主要交通发展轴。

2、“一 廊”：

构建象湖水域生态景观走廊。

3、“四园”：

大数据产业园、总部商务园、国际医疗产业园、职业教育园。

4、“一中心”：

省级公共文化服务中心。

北部为沿黄都市农业区：

高质高效和可持续发展现代都市生态农业。

二、分组团建设重点

加快建设白沙产业集聚区。以公共文化服务示范区、高端商务区为主要功能，重点建设“大数据产业园、总部商务园、国际医疗产业园、职业教育园、省级公共文化服务中心”，积极推进白沙产业集聚区晋星、晋位、晋级工作，晋升为省二星级产业集聚区，使其成为郑东新区新的核心增长极。

——建设大数据产业园。

包含大数据中心、大数据应用产业园及电商产业园。

利用与中原云大数据中心、河南投资集团的合作，通过区域整体开发、以商招商、园区招商的方式，形成以大数 据、云计算、物联网、移动互联网等为主导的园区产业，到 2020年 实现产值1500亿元、税收突破50亿元、新增就业岗位2万余个，将大数据产业园建设成为郑东新区数据应用产业的核心集聚区。建设电商产业园。扶持电商龙头企业，以电子商务为发展主线，重点引进电子商务、信息软件等电商产业链企业，做大做强电商产业， 实现河南商品卖全球的目标。到 2020年，实现产值100亿元，企业数量达到50家。

——建设总部商务园。

包括高端商务园、总部产业园及特色科技园。

高端商务园与总部产业园重点引进世界500强、跨国企业、行业龙头企业，形成企业总部集群，打造以商务贸易为主导，集商务办公、商务会展、商务培训等多功能为一体的商务集群。

到 2020年，实现产值100亿元，税收5 亿元，企业总部数量超过20 家，商务服务业企业30家以上。

特色科技园包括有色地质科技园和建设科技园。有色地质科技园以有色地质大厦等商务楼宇为载体，引进地质勘察、地质测评、设备研发、机械设计、工程管理类企业。建设科技园以建设大厦、天道大厦、恒通大厦等商务楼宇为载体，引进科技研发、规划设计、工程咨询、工程监理和建筑类企业。打造有色地质科技园与建设科技园两园合一的特色科技园。

到2020年，实现产值50亿元，企业数量达到70家。

——建设国际医疗产业园。

在雁鸣路东侧、贾鲁河西侧、中原大道北侧、绿博大道南侧区域建设国际医疗产业园。

以精准医疗服务和信息化医疗设备展销为主导产业，积极对接国际知名医疗咨询机构，重点引进国内外领军型、骨干型、特色型医院诊疗机构和医疗科研企业，谋划国际医疗产业园业态布局。

到 2020年，完成整体建设，满足企业入驻要求。

——建设职业教育园。

实现已入驻的13所职业院校三年内 全部建成，在校师生规模突破 16万人，截止2020年底，实现已入驻的17所职业院校全部招生。

——建设省级公共文化服务中心。

在平安大道以南、永盛西路以北、锦绣路以东、前程路以西区域建设以河南省科技馆为代表的省级公共文化服务中心，在象湖南区建设河南省考古博物院、省会城市规划展览馆等重要的文化建筑与设施，方便郑州市民的文化学习生活，提高市民的文化素养。

——开发白沙北部沿黄都市农业区。

沿黄都市农业区西起金水区边界，东至万三公路，北起沿黄河郑州市界，南至连霍高速公路，总面积约50.1平方公里。

该区域以合村并点农民安置为重点，同时启动区域内道路交通、市政基础设施、公共服务设施建设，产业发展上以休闲观光农业、生态绿色农业为主，借鉴先进城市的农业综 合体模式，着力延长农业产业发展链条，积极培育农业龙头企业和高效产业集群，重点发展高效农业示范园、观赏植物种植园、农业体验休闲园，同时融展示教育功能于一体，实现农游合一、农业产 业服务化，打造全国领先的都市农业区。

【二】科学谷后发制人

每一个历史节点，有人的历史机遇。区域也一样。

谁也没想到，在2018、2019年白沙组团新的发展过程中，【科学谷】横空出世，白沙北部这个默默无闻的片区承担新的历史重任。

“科学谷项目位于郑东新区白沙组团北部、科学大道两侧区域，具体为京港澳高速辅道、连霍高速公路、新G107(万三公路)以及豫兴大道围合的区域，总面积约20.25平方公里。这是我省重点打造郑开科创走廊的战略节点，国家大数据综合实验区的重要承载区，重点发展以互联网、大数据、云计算、人工智能为代表的新一代信息技术。

按照国家新型智慧城市标准，科学谷配套建设大型商业中心、甲级写字楼、青年人才公寓、国际学校、医院等设施，打造高品质创业空间和低成本生活环境，可容纳4万名高科技创新人才、上千家高技术企业入驻，形成极具魅力和创新活力的“中原智谷”。”

这是白沙【科学谷】的规划：

如果说，去年，这些规划和效果图还只是停留于传说阶段；那么，2019年，这些已经越来越近了。

9月25日，《2019年数字经济峰会暨河南智能产业生态建设国际交流会》在郑州郑东新区会展中心举行。会议现场郑州市人民政府市长王新伟表示：“目前科学谷软件小镇建设方案已经基本确定，一期建设工作已完成同步启动，并加快推进。”

软件小镇规划设计范围为白沙园区连霍高速、科学大道、前程路、雁鸣路围合区域，占地面积3.18平方公里，约合4766亩，其中建设用地约2500亩，其余为生态绿化、水系用地，兼顾了创新与生态的有效融合。

科学谷软件小镇加快布局软件信息服务业新兴领域，重点跟踪洽谈华为、阿里、海康威视、软通、紫光、新华三、浪潮等企业的生态联盟企业，着力构建产业链、服务链、创新链高效衔接的发展格局。截至目前，华为、南威、印度国家信息技术学院（NIIT）、软通动力等一批龙头企业已明确表示入驻软件小镇。其中，华为已经布局了中原鲲鹏生态创新中心，计划将鲲鹏计算产业生态落地软件小镇，梳理了近百家鲲鹏产业上下游企业，引进6400名研发人员。软通计划建设软通动力研发中心项目，引进5000名研发人员。

12月24日，这个区域的最新控规用地规划图正式公布。从图里可以看出，和之前流出的效果图基本一致。

据内部消息，这个区域将采用统一规划、统一设计、统一建设的模式，计划365工作日实现工期建设。

值得期待！

从既有的现实来看，2020年将是白沙北部区域大发展的一年。期待更多的新规划出炉，期待更多的大项目签约落地！

科学谷不只是属于白沙，不只是属于郑东新区，他属于全郑州新的产业希望！

【三】白沙2019

再回头看2019白沙组团的发展，有喜，有忧。

成绩：

1、地铁8号线批复，东西向跨越白沙组团全境。基本5年建设周期，大概2024年左右能够建成通车。

2、7月16日，郑东新区天府路以东科学大道地道及两侧道路工程进场动员会在东龙大厦五楼会议室召开。郑东新区天府路以东科学大道地道及两侧道路工程项目全长6.5千米，道路红线宽度60~101.5米，标准段红线宽80米，科学大道主线等级为东西走向快速路，快速路为双向六车道，辅道等级为主干路，地面辅道为双向八车道，工程总投资超30亿元。

科学大道一期工程自天府路以浅埋地道形式向东延伸，工程终点以地面道路形式接至新G107国道，全长6.5km。本工程在锦绣路两侧、前程路两侧、雁鸣路（凤栖路）两侧及贺庄东路东侧共设置7对出入口匝道，新建跨杨桥干渠地面桥。

3、雁鸣路、前程路继续往北修路，跨过连霍高速。前程路将与连霍形成互通式立交。

4、十八里云溪即将开挖，象山继续堆土，并计划明年开始绿化。

5、河南省科技馆封顶，最快2020年5月份投入使用。

6、省住建厅搬迁至白沙办公。公安厅技术用房封顶。河南省应急管理宣教馆部分投入使用。

7、华中阜外医院良好运营，区域内环境发生巨变。

8、金水大道北侧中山路商务区城市设计流出。新的城市设计体验。

9、中原大数据中心规划方案出炉，即将开建。

10、河南省实验中学正式落户白沙组团。只是，暂时还没开建。

11、更多的学校开建、开学。比如郑州市47中高中部、新燕小学、郑州市郑开学校、郑东新区美秀小学、龙华小学、龙华中学、锦绣路小学、天府路中学、润丰小学、润丰中学等。

12、前程大道跨贾鲁河大桥开通。

13、更多的路网修建完毕，陆续开放。

14、金水大道北、锦绣路西这个片区城市细节进行升级改造，城市面貌焕然一新。

…………

更多的落位和规划资源尽在下面这个图里。

当然，白沙组团，还有更多的遗憾。

1、因多种原因，中原大道和京港澳高速辅道只修了一部分，其他暂停。

2、金山公园、银山公园的速度也很迟缓。

3、贾鲁河还没完全开放。速度迟缓。

4、前程路跨贾鲁河大桥修的很丑。

5、平安大道西延连通龙子湖高校园区一段，一直停着。白沙科学大道与龙子湖北三环连通也没明确信息。永盛西路西延到高铁东广场七里河南路连通速度迟缓。东西交通路网的未打通，导致目前郑开大道每天交通拥堵严重。

6、其他方面，就是进展速度问题。比如，原计划的象湖南边开挖，速度也是略慢。而，象湖北侧那个核心点的路网修建，原计划开工时间点是今年下半年，至今也没见踪影。

至于白沙楼市，除了20000+价格楼盘销售难度略大，其他楼盘都是闷头发财。虽整体受12000限价影响，但各项目去化速度都很乐观。甚至，出现了蓝城诚园17000价格一次性都抢不到房源的奇观。

本文，我无意于多么深度地探讨白沙的现状和发展。年底了，都轻松点。

整体上，白沙2019有惊喜，有失落。但整体还是美好大于忧伤。

一个区域建设的过程，需要时间；一个项目、一个建筑都需要有建设周期。

有时，我们急不得。罗马不是一天建成的。白沙太大了。

当在写本文研究白沙发展历程时，我用谷歌地球回望白沙发展史，看到的几张不同时期的卫星图，给了我震撼：

1、2015年1月13日的白沙。

2、2015年4月15日的白沙。象湖开始蓄水。

3、2016年12月15日的白沙。

4、2017年12月17日的白沙。

5、2018年12月16日的白沙。

最后，这个是一个月前，2019年11月的白沙卫星图。

再看下。

回望过去五年，白沙组团从农村、田地，到如今的初步城市化面貌，只用了五年。

五年时间，沧海桑田。

下一个五年呢？

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