投资商铺要考虑哪些因素 投资商铺八大注意事项

商铺投资除了要考虑地段、客户群、商品种类等因素外，更要考虑金融对商铺市场的影响。其中最重要的是人民币升值、银行加息和货币政策。

就怕“速战速决”

人民币升值对投资商铺市场有着广泛的影响，目前最担心的就是外资乘此机会搞投机。人民币不断升值，促使国内投资性物业不断升值，这对外资投机产生强烈的驱动作用。由于国内商业地产市场调控力度相对较低，他们当然热衷于把大量资金投向这个市场。如果是长期投资也不是坏事，就怕这些资本“速战速决”，捞一把而“逃之夭夭”。有人预计，一旦发生这种情况将给国内商铺市场带来很大风险。

据说，随着人民币汇率进入“6时代”，已经有一批外资开始对人民币升值的预期有所降低。有些外资已经觉得目前国内商铺物业“偏贵了”，为此，眼下特别需要警惕外资在“获利”之后进行抛盘退市的可能。

担心“物业积压”

从行业上看，受加息影响最大的要数房地产业。原因有两个，一是房地产业在整个国民经济中所占比重较大；二是房地产作为资金密集型产业，加息之后立即促进投资成本提高，进而影响企业的发展。

由于房地产住宅市场受到宏观调控的影响，促使不少投资者转向商业地产市场。加息以后直接提高开发商的投资成本以及中小投资者的...商铺投资除了要考虑地段、客户群、商品种类等因素外，更要考虑金融对商铺市场的影响。其中最重要的是人民币升值、银行加息和货币政策。

就怕“速战速决”

人民币升值对投资商铺市场有着广泛的影响，目前最担心的就是外资乘此机会搞投机。人民币不断升值，促使国内投资性物业不断升值，这对外资投机产生强烈的驱动作用。由于国内商业地产市场调控力度相对较低，他们当然热衷于把大量资金投向这个市场。如果是长期投资也不是坏事，就怕这些资本“速战速决”，捞一把而“逃之夭夭”。有人预计，一旦发生这种情况将给国内商铺市场带来很大风险。

据说，随着人民币汇率进入“6时代”，已经有一批外资开始对人民币升值的预期有所降低。有些外资已经觉得目前国内商铺物业“偏贵了”，为此，眼下特别需要警惕外资在“获利”之后进行抛盘退市的可能。

担心“物业积压”

从行业上看，受加息影响最大的要数房地产业。原因有两个，一是房地产业在整个国民经济中所占比重较大；二是房地产作为资金密集型产业，加息之后立即促进投资成本提高，进而影响企业的发展。

由于房地产住宅市场受到宏观调控的影响，促使不少投资者转向商业地产市场。加息以后直接提高开发商的投资成本以及中小投资者的融资成本，他们的预期利润当然也随之下降。这就会促使开发商尽快从商铺市场抽身，而中小投资者则会望风而逃。长此以往的话，商铺也就成了积压产品。

“货币从紧”持续

2006年以来，由于商铺市场已经出现供过于求状况，商铺投资风险已经显现。2007年下半年国家实施货币从紧政策之后，更是令投资和投机客雪上加霜。这批人缺乏资金以后，第一时间想到的就是向银行借贷。然而，眼下国家货币从紧政策不但没有“松口”，相反调控力度越来越强，致使不少投资和投机客陷入进退两难境地。一、超市商铺 大型超市往往伴随居住区而生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。 不过，超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。 二、商务区商铺 商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下，商务区内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。 一般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。 三、社区商铺 社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。 值得注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这使商铺丧失了升值...一、超市商铺 大型超市往往伴随居住区而生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。 不过，超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。 二、商务区商铺 商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下，商务区内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。 一般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。 三、社区商铺 社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。 值得注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。四、商业街商铺 商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也高不可攀。不过，商业街商铺的投资回报率高，其风险也会相应增加。而且此类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格往往已被抬至一个很高的价位区间，若盲目入市，可能存在很大的风险。

投资商铺应该注意什么？

首先应去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容，如该商铺周边是否要建天桥，人行道与车行道之间是否要建围栏，路面是否拓宽等。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。

应以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率。如年回报率能达到8％－10％之间，该商铺即值得投资，否则不值。而高于10％的年回报率，自然最佳。

可以看某商铺周边铺位月租金可租到每平方米多少钱，一般而言，同区域的商铺差别不会太大，区别只在于临街的铺位与大堂内的不能相类比，因临街的比大堂内的贵，一楼比二楼贵。尤其单边铺位最贵，其月租金比中间的高，售价也会高出一筹，只因单边铺位占据的是“把头”地位，其在广告门面、广告牌方面占据极大优势。

一般而言，靠近住宅区门口的商铺生意会好一些，换句话说，住宅区的出入口在哪里，即决定商铺的客流量多寡。像万科四季花城，其大巴站旁边的铺位人气就旺，无论租或售，价格都高出中间商铺很多，很值得投资。?

选择投资某个商铺时切记，商铺的门面宽度决定一切，深度无益，因宽度决定广告牌及广告位的大小，而比较显眼的广告位即会带来旺盛的客流量。

首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同，并办理租赁许可证，以便合法纳税。在签署租赁合同时，业主一般要给客户15－30天的装修期，而客户必须交纳不少于两个月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年开始，月租金以3％－5％或8％－10％的递增率实现年递增。

如果从发展商处购买商铺，事先必须调查清对方的实力，以及该商铺有没有预售许可证；其二，严格界定实用面积及建筑面积，避免缩水。像东门的某个商铺，实用率低于50％，就不值得投资购买。如果是投资购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其所剩年限，因所剩年限势必涉及到空置期，从而做好一定的心理准备。在决定投资商铺之前，应做哪些准备工作？

首先应去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容，如该商铺周边是否要建天桥，人行道与车行道之间是否要建围栏，路面是否拓宽等。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。

大致估算投资回报率？

应以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率。如年回报率能达到8％－10％之间，该商铺即值得投资，否则不值。而高于10％的年回报率，自然最佳。

调查市场租金，核算年回报率？

可以看某商铺周边铺位月租金可租到每平方米多少钱，一般而言，同区域的商铺差别不会太大，区别只在于临街的铺位与大堂内的不能相类比，因临街的比大堂内的贵，一楼比二楼贵。尤其单边铺位最贵，其月租金比中间的高，售价也会高出一筹，只因单边铺位占据的是“把头”地位，其在广告门面、广告牌方面占据极大优势。

商铺所在的位置的重要？

一般而言，靠近住宅区门口的商铺生意会好一些，换句话说，住宅区的出入口在哪里，即决定商铺的客流量多寡。像万科四季花城，其大巴站旁边的铺位人气就旺，无论租或售，价格都高出中间商铺很多，很值得投资。

选择商铺的宽度及深度？

选择投资某个商铺时切记，商铺的门面宽度决定一切，深度无益，因宽度决定广告牌及广告位的大小，而比较显眼的广告位即会带来旺盛的客流量。

投资商铺后，如何成功实现租赁？

首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同，并办理租赁许可证，以便合法纳税。在签署租赁合同时，业主一般要给客户15－30天的装修期，而客户必须交纳不少于两个月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年开始，月租金以3％－5％或8％－10％的递增率实现年递增。

如何降低购买商铺时的风险系数？

如果从发展商处购买商铺，事先必须调查清对方的实力，以及该商铺有没有预售许可证；其二，严格界定实用面积及建筑面积，避免缩水。像东门的某个商铺，实用率低于50％，就不值得投资购买。如果是投资购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其所剩年限，因所剩年限势必涉及到空置期，从而做好一定的心理准备。